نحوه دریافت سند مالکیت در صورت انتقال نیافتن رسمی ملک
مقدمه
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره افرادی که ملکی را با مبایعهنامه عادی خریداری کردهاند اما فروشنده سند مالکیت را منتقل نکرده است، توضیحاتی ارائه کرد. ابتدا باید مشخص شود که آیا برای واحد مورد معامله سند رسمی به نام فروشنده وجود دارد یا اینکه ملک اساساً فاقد سند است. وضعیت پایانکار شهرداری، نوع سند عرصه (مفروز یا مشاع) و وضعیت تفکیک اعیانی نیز از جمله عوامل تعیینکننده مسیر حقوقی و ثبتی هستند.
اگر ملک دارای سند رسمی به نام فروشنده باشد
در این حالت، خریدار میتواند از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی اقدام کند. در صورت احراز صحت مبایعهنامه توسط دادگاه و صدور حکم، فروشنده موظف به انتقال رسمی ملک خواهد شد و پس از اجرای حکم، سند مالکیت به نام خریدار صادر میشود.
اگر ملک فاقد پایانکار یا سند مالکیتِ تفکیکی باشد
در صورتی که ساختمان پایانکار شهرداری نداشته و تفکیک اعیانی انجام نشده باشد و بنابراین برای واحد سند صادر نشده باشد، خریدار میتواند از دادگاه درخواست کند که فروشنده را به اخذ پایانکار شهرداری، تفکیک آپارتمان و تنظیم سند رسمی ملزم سازد.
همچنین با راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه موضوع تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)، خریداران مجازند ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. در این صورت شهرداری موظف است پایانکار را همراه با تعیین علت و میزان جریمه قسمتهای اختصاصی و مشترک صادر کند و سازمان ثبت نیز اسناد مالکیت تفکیکی را با ثبت سهم جرایم هر واحد صادر خواهد کرد. انتقال بعدی واحد منوط به پرداخت جرایم مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی است.
موارد نیازمند اصلاحات ساختمانی یا قلع و قمع
اگر صدور پایانکار منوط به انجام اصلاحات ساختاری باشد، صدور سند برای واحد مزبور منوط به اجرای اصلاحات در قسمت اختصاصی و پرداخت سهم واحد از هزینههای مشترک خواهد بود. علاوه بر این، در مواردی که کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به قلع و قمع کامل واحد داده باشد، امکان صدور سند مالکیت برای آن واحد وجود ندارد و تنها نام متصرف قانونی در سازمان ثبت درج میشود.
وضعیت عرصه (زمین) مجتمع
در صورتی که عرصهٔ مجتمع فاقد سند یا دارای سند مشاعی باشد، تفکیک آپارتمانها منوط به اخذ سند مفروزی (ششدانگ) برای عرصه است. در این شرایط میتوان از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی برای اخذ سند عرصه اقدام نمود.